СЕМЕНЬКА ОЛЕНА МИКОЛАЇВНА
ДИСЕРТАЦІЯ: «ДОГОВІР НАЙМУ (ОРЕНДИ) БУДІВЛІ АБО ІНШОЇ КАПІТАЛЬНОЇ СПОРУДИ ЗА ЦИВІЛЬНИМ ЗАКОНОДАВСТВОМ УКРАЇНИ»
Висновки (вибране):
У Висновках викладено найбільш вагомі наукові результати дослідження, до яких належать такі:
1. Договір найму будівлі (споруди) спрямований на задоволення тимчасових потреб наймача (орендаря) у користуванні будівлею (спорудою) та одночасно для іншої сторони (наймодавця, орендодавця) є засобом одержання доходів від передачі майна у користування. Передача майна за договором найму будівлі (споруди) не супроводжується переходом права власності на це майно до наймача (орендаря), який отримує майно лише у володіння і користування.
2. За договором найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) одна сторона (наймодавець, орендодавець), передає або зобов’язується передати іншій стороні – (наймачеві, орендарю) на визначений строк будівлю або іншу капітальну споруду (їх окрему частину) у користування, а наймач (орендар) зобов’язується прийняти це майно та сплачувати за нього орендну плату, передбачену договором чи нормативно-правовими актами.
3. Особливістю договору найму будівлі (споруди) є те, що одночасно з правом найму будівлі (споруди) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму (ч. 1 ст. 796 ЦК України).
4. Об’єкти незавершеного будівництва можуть бути предметом різних правочинів, у тому числі й договору найму (оренди), однак у цьому випадку відповідні правовідносини не будуть охоплюватися спеціальними правилами параграфа 4 гл. 58 ЦК України, що регулюють найм будівель (споруд).
5. Нежитлові приміщення слід розглядати як самостійні об’єкти нерухомості, у тому числі вони можуть бути і самостійним об’єктом найму (оренди) з поширенням на ці відносини норм параграфа 4 гл. 58 ЦК України. Спеціальні правила договору найму будівлі (споруди) розповсюджуються й на ті правовідносини, які виникають стосовно користування за плату окремими частинами будівель (інших споруд). З метою усунення різних підходів у правозастосовній практиці до характеристики відносин найму нежитлового приміщення, а також частин будівель (інших споруд) запропоновано змінити назву параграфу 4 гл. 58 ЦК України «Найм будівлі або іншої капітальної споруди» на назву «Найм будівлі або іншої капітальної споруди (нежитлових приміщень та інших їх окремих частин)».
6. Відповідно до ч. 3 ст. 640, ч. 2 ст. 793, ст. 794 ЦК України договір найму будівлі (споруди), що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення, а державній реєстрації підлягає право користування нерухомим майном, яке виникло на підставі договору найму будівлі (споруди).
7. Предметом договору найму будівлі (споруди) є будівлі, капітальні споруди, нежитлові приміщення та інші їх окремі частини.
8. Плата за договором найму не визнається істотною умовою цього договору, оскільки у абз. 2 ч. 1 ст. 762 ЦК України міститься правило, відповідно до якого, якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотною умовою договору оренди землі є умова про орендну плату із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Договір найму будівлі (споруди) є змішаним із договором найму (оренди) земельної ділянки. Тому, у разі не зазначення у договорі плати за користування земельною ділянкою, на якій будівлі (споруди) знаходяться, договір найму будівлі (споруди) є неукладеним.
9. Запропоновано доповнити ст. 797 ЦК України частиною другою наступного змісту: «2. До відносин найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) не застосовується положення абз. 2 ч. 1 ст. 762 цього Кодексу» (щодо визначення плати за договором найму (оренди) будівлі з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення).
10. Запропоновано виключити зі ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» положення про можливість стягнення заборгованості по орендній платі у безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса.
11. Згідно з ч. 3 ст. 286 ГК України, орендна плата вноситься у грошовій формі, і лише залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря може встановлюватися в натуральній або грошово-натуральній формі (норма ця потрапила до ГК України зі ст. 20 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»). Яку саме специфіку має на увазі ГК України, і як саме вона має залежати від виробничої діяльності у ГК України та у науковій літературі не пояснюється, а тому зазначена норма ч. 3 ст. 286 ГК України не повинна застосовуватися до відносин оренди нерухомого майна.
12. З огляду на встановлені у ст. ст. 793 та 794 ЦК України вимоги щодо нотаріального посвідчення договору найму будівлі (споруди) та державної реєстрації права користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі (споруди), строком на три роки і більше, строк слід визнати істотною умовою цього договору. Тому, до договору найму будівлі (споруди) не застосовуються правила ч. 2 ст. 763 ЦК України щодо можливості відмови від договору, укладеного на невизначений строк, у будь-який час.
13. Законом встановлено як мінімальний строк договору найму будівлі (споруди) державної або комунальної власності, що не може бути меншим, ніж п’ять років, якщо орендар не пропонує менший термін (ч. 1 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»), так і максимальний строк цього договору незалежно від форми власності на будівлю (споруду). З огляду на нерозривну пов’язаність договору найму будівлі (споруди) із договором оренди земельної ділянки, на якій вона розміщена, можна стверджувати, що, виходячи із положень Закону України, граничний строк договору найму будівлі (споруди) не може перевищувати 50 років (ч. 4 ст. 93 ЗК України).
14. Пропонується передбачити у ст. 13 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» обов’язок сторін договору оренди державного та комунального нерухомого майна складати акт приймання- передачі об’єкта оренди при укладанні та припиненні договору із зазначенням у ньому стану об’єкта оренди.
15. Наймач має право провести не будь-який капітальний ремонт, а лише такий, не проведення якого перешкоджає використанню речі відповідно до призначення та умов договору (наприклад, заміна зірваного бурею даху на будинку). В разі виникнення спору обов’язок доводити необхідність проведення капітального ремонту та його вартості покладається на наймача.
16. У законі не визначено наслідків безпідставної відмови наймача прийняти предмет договору, а тому, пропонується встановити відповідальність наймача за неприйняття ним майна у користування за консенсуальним договором найму (оренди) у формі відшкодування збитків, пов’язаних з неприйняттям майна без поважних причин.
17. У цивільному законодавстві (ст. 778 ЦК України) пропонується закріпити письмову форму надання згоди на проведення поліпшень речі, переданої у найм, з установленням обсягу та вартості цих поліпшень та визначенням порядку її отримання.
#дисертаціїюридичні #профекто #profecto #адвокат #адвокаткиїв#договірнаймубудівліабоіншоїкапітальноїспоруди #будівля #споруда #цивільнезаконодавствоУкраїни #нерухомемайно #формадоговору #істотніумовидоговору #contractofrentabuildingorothercapitalconstructions #building #construction #civillegislationofUkraine #realestate #formofcontract #essentialtermsofthecontract
Повний текст роботи:
